Höhere Renditen durch Sacheinlagen?
Kann ich mit einer Sacheinlage höhere Renditen erwirtschaften? Bringen Sie Ihre Mehrfamilienhäuser als Sacheinlage noch vor der SIX Swiss Exchange Kotierung in unseren Helvetica Swiss Living Fund ein. Dies bietet sowohl für Pensionskassen wie auch für private Immobilienbesitzer spannende Vorteile, ist sich Dominik Fischer, Chief Investment Officer von Helvetica, sicher.
Interview: Andreas Benz, Herausgeber des Helvetica Magazin
Dominik Fischer, sind Sacheinlagen ein echter Geheimtipp?
Dominik Fischer: Ja, definitiv. In der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen, Firmen und Private ein grosses Optimierungspotential bei der Umschichtung von direkten in indirekte Immobilienanlagen. Bei Sacheinlagen bietet Helvetica dank ihrer langjährigen Erfahrung flexible, schnelle und sichere Lösungen. Wir nehmen unseren Kunden alle Arbeiten ab und sind immer ein fairer Geschäftspartner.
Sacheinlagen als Alternative zum Verkauf, das klingt eher etwas kompliziert?
Nicht mit dem richtigen Partner. Es gibt gute und interessante Gründe, warum man immer eine Sacheinlage prüfen sollte. Doch zuerst die Grundidee: Bei einer Sacheinlage bringt ein Immobilienbesitzer eine Liegenschaft in einen Immobilienfonds oder eine Anlagestiftung ein. Im Gegenzug dazu erhält der Immobilienbesitzer nicht Geld, sondern Anteile des Immobilienfonds oder der Anlagestiftung. Dadurch bleibt er zwar Immobilienbesitzer, jedoch in einer sogenannten indirekten Immobilienanlage.
Was sind denn die wesentlichen Vorteile einer solchen indirekten Immobilienanlage?
Weniger Risiken und teils sogar höhere Renditen bereits zu Beginn. Weitere Vorteile sind eine breitere Diversifikation sowie kein Aufwand für den Unterhalt der Immobilie.
Weil direkt gehaltene Immobilien ein Klumpenrisiko darstellen können?
Ja, genau. Anteile sind dagegen besser handelbar. Zum Beispiel eine Pensionskasse erhält Zug um Zug Fondsanteile oder Anteile an einer Anlagestiftung in Höhe des Nettoinventarwertes ihrer Immobilie und verdient ab dem ersten Tag Geld.
Warum eignen sich Sacheinlagen vor allem für Pensionskassen?
Bei der Einlage in eine Anlagestiftung profitieren insbesondere Pensionskassen von attraktiven Steuervorteilen. Zudem bleibt die Immobilienquote für die Pensionskasse unverändert. Durch den Wegfall der aufwändigen internen Verwaltung, ressourcen- und kostenintensiver Renovationen oder der Einhaltung neuer ESG-Richtlinien wird der Immobilienbesitz durch eine indirekte Anlage viel kosteneffizienter, berechenbarer und damit meist rentabler.
Was meinen Sie mit steuerlichen Vorteilen?
In einem kürzlich publizierten Urteil vom 28. Februar 2022 hat das Bundesgericht entschieden, dass die Übertragung von Liegenschaften auf eine Anlagestiftung steuerneutral erfolgen kann.
Gibt es weitere Vorteile?
Gewiss, die gibt es. Nach einer Sacheinlage hat eine Pensionskasse oder ein privater Immobilienbesitzer keine Mieter-, Markt-, Sanierungs- oder Renovationsrisiken mehr. Im Gegenteil, das Gefäss liefert sichere und stabile Ausschüttungen und auch Kostensicherheit.
Klare Vorteile einer Sacheinlage
Ist eine Sacheinlage somit besser als ein Verkauf?
Ja! Wenn es am Markt schwierig ist eine Immobilie zu verkaufen ist eine Sacheinlage die ideale Lösung.
Eine Nachfolgeregelung oder Erbteilung müsste demnach auch problemloser über die Bühne gehen?
Genau, viele Liegenschaftsbesitzer haben das aktuell gar nicht auf dem Radar. Es ist auf jeden Fall wesentlich einfacher, Fondsanteile aufzuteilen als eine Liegenschaft.
Welche Objekte eignen sich für eine Sacheinlage?
Im Prinzip sind alle Immobilien für eine Sacheinlage geeignet. Helvetica kann dank ihrer grossen Produktpalette für fast alle Nutzungen Sacheinlage anbieten. Das können Mehrfamilienhäuser, Einkaufs- und Fachmarktzentren und Supermärkte, aber auch Bürogebäude, Logistikcenter, Lager und Spezialimmobilien sein. Wichtige Parameter sind wie immer: die Objektqualität, die Lage und die Nutzung.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienfonds und Anlagestiftungen?
Anlagestiftungen sind ausschliesslich für Schweizer Vorsorgeeinrichtungen vorgesehen, Immobilienfonds dagegen für alle Investoren.
Wie läuft so eine Sacheinlage bei Helvetica ab?
Bei einem persönlichen und unverbindlichen Gespräch erfahren Interessenten kostenlos, wie sie ihre Immobilien in eines unserer Anlagegefässe einbringen können. Dabei gilt es, die Kundenbedürfnisse kennenzulernen und dann konkrete Lösungsvorschläge zu erarbeiten. Zuerst werden die Liegenschaften analysiert, einem Anlagegefäss zugewiesen, bewertet und im Anschluss wird eine Offerte erstellt, in welcher die Verkäuferschaft sieht, wie viele Anteile sie als Gegenleistung zur Sacheinlage erhalten würde. Spezialthemen wie allfällige Steuerrulings, Vermögensübertragungsverträge etc. werden je nach Fall zusätzlich beleuchtet.
Ein Tipp zum Schluss?
Eine Sacheinlage sollte auf alle Fälle als interessante Alternative geprüft werden. Ganz speziell in unseren Wohnimmobilienfonds Helvetica Swiss Living Fund. Der Fonds soll an der Swiss SIX Exchange bis Ende 2024 kotiert werden.
Warum ist das so?
Die kotierten Wohnfonds werden mit hohen Agios gehandelt. Wir bieten Privatpersonen und Pensionskassen die Möglichkeit, ihre Wohnimmobilien als Sacheinlage in den Fonds einzubringen und somit von einer möglichen attraktiven Wertsteigerung und hohen Ausschüttungen bis zur Kotierung und darüber hinaus zu profitieren. Dies ist besonders attraktiv, weil Sacheinlagen zum Nettoinventarwert und nicht zum Handelskurs getätigt werden. Ein echter Geheimtipp.
Weiteres zum Thema Sacheinlagen oder Anlageprodukte
Helvetica Sacheinlage
Zur Person
Dominik Fischer
Als Chief Investment Officer ist Dominik Fischer verantwortlich für das Sourcing, die Prüfung, Steuerung und Abwicklung von Immobilientransaktionen für alle von Helvetica verwalteten Anlagevehikel.
In unsere Produkte Investieren
Investieren Sie in unsere nachhaltigen Schweizer Immobilienfonds mit
stabilen Ausschüttungsrenditen.