Der HSO Fund wächst um 38% auf CHF 322 Millionen und setzt seine Erfolgsgeschichte fort.

• Gesamtfondsvermögen legte um 39% auf CHF 342 Millionen zu
• Bestandesportfolio erhöhte sich per Jahresende um 38% auf CHF 322 Millionen
• Erwerb von sechs Liegenschaften mit total rund 37'500 Quadratmeter Mietfläche
• Deutlich überzeichnete Kapitalerhöhung sorgte für erfreulichen Neugeldzufluss
• Ist-Mietertrag (annualisiert) stieg innert Jahresfrist um 35.5% auf CHF 16.8 Millionen
• Performance von -2.4% gegenüber dem Benchmark SXI Real Estate Funds Broad (-15.2%)
• Ausschüttung wird von CHF 6.10 auf CHF 6.15 pro Anteil erhöht
• Indexierte Mietverträge von rund 98%

Details zum Geschäftsjahr 2022
In einem anspruchsvollen Marktumfeld verzeichnete der Helvetica Swiss Opportunity Fund erneut ein wachstums-starkes Geschäftsjahr. Die durchgeführte Kapitalerhöhung im ersten Halbjahr konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Aufgrund der grossen Nachfrage seitens der Anleger kam es zu einer Überzeichnung, was die Qualität des Fonds unterstreicht. Mit dem Emissionserlös konnten 6 Liegenschaften mit bonitätsstarken Mietern über rund 37’500 Quadratmeter zugekauft werden, was einer Zunahme der Mietfläche von rund 46% entspricht. Dadurch konnten die annualisierten Mietzinseinnahmen um 35.5% von CHF 12.4 Mio. auf CHF 16.8 Mio. gesteigert werden. Somit wächst das Bestandesportfolio des Fonds auf CHF 321.8 Mio. mit 17 Liegenschaften und rund 120'000 Quadratmeter Mietfläche an attraktiven Standorten in der Schweiz.

Der Vermietungsstand erhöhte sich erfreulich um 0.9 Prozentpunkte von 96.7% auf 97.6% aufgrund von Zukäufen voll-vermieteter Liegenschaften mit langfristigen Mieterträgen, was zu stabilen und hohen Ausschüttungen beitragen wird.

Erfolgsrechnung
In der Berichtsperiode wurden Mietzins- und Baurechtszinseinnahmen von CHF 14.8 Mio. generiert, was einen Anstieg um CHF 5.8 Mio. bedeutet. Im Berichtsjahr fielen Aufwendungen im Umfang von CHF 5.9 Mio. an, was einer Zunahme von CHF 2.0 Mio. entspricht.

Bei den nicht realisierten Kapitalgewinnen wurde auf dem Gesamtportfolio eine Reduktion der Verkehrswerte von CHF 1.0 Mio. verbucht. Diese resultiert hauptsächlich aus Kostensteigerungen bei geplanten Instandsetzungsprojekten. Die Fondsleitung ist jedoch überzeugt, mit der überarbeiteten Investitionsplanung in Zukunft höhere Mieterträge generieren zu können.

Vermögensrechnung
Das Gesamtfondsvermögen beträgt CHF 342 Mio. Die Verkehrswerte der Liegenschaften sind von CHF 234 Mio. um CHF 88 Mio. auf CHF 322 Mio. gestiegen. Die flüssigen Mittel sind um CHF 6 Mio. gestiegen und betragen knapp
CHF 14 Mio. Die Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften sowie die sonstigen Vermögenswerte stiegen im Vergleich zum Vorjahr um CHF 2 Mio. auf CHF 6 Mio.

Nach Abzug der Verbindlichkeiten von CHF 137 Mio. und Liquidationssteuern von CHF 16 Mio. resultiert ein gegenüber dem Vorjahr um CHF 37 Mio. gestiegenes Nettofondsvermögen von CHF 189 Mio.

Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 40.9% und damit unter dem im Fondsvertrag festgelegten Grenzwert von 50%, der gemäss Ausnahmeregelung für die ersten fünf Jahre ab Lancierung gilt.

Ausschüttung und Performance
Im Vergleich zu den kotierten Schweizer Immobilienfonds, die unverhältnismässig stark gesunken sind, ist der Kurs der Fondsanteile des HSO Fund relativ stabil geblieben. Der Kurs der Fondsanteile ist von CHF 123 um 7.3% auf CHF 114 pro Anteil gesunken. Dies entspricht unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr ausbezahlten Ausschüttung von CHF 6.10 einer Performance von minus 2.37%.

Der HSO Fund ist ein Outperformer mit einer Ausschüttungsrendite von 5.4% per 31.12.2022. Als Folge der Aussschüttung für das Geschäftsjahr 2021 von CHF 6.10 pro Fondsanteil und dem Gesamterfolg reduzierte sich der Nettoinventarwert von CHF 122.12 um CHF 0.97 auf 121.15 pro Anteil.

Die im Geschäftsjahr erwirtschaftete Anlagerendite liegt bei 4.4%, dies nach Abzug der Ausschüttung im ersten Halbjahr und als Folge der leichten Abwertung des Portfolios. Für das Geschäftsjahr 2022 wird eine Ausschüttung von CHF 6.15 pro Anteil vorgenommen, was eine Steigerung von 0.8% gegenüber dem Vorjahr bedeutet.

Ausblick

Für den Fonds sehen wir auch 2023 ein nachhaltiges Wachstum, dies dank Steigerungen der Mietzinseinnahmen und weiterem Leerstandsabbau. Die Fondsleitung erwartet weiterhin eine ungebrochen hohe Nachfrage nach kommerziellen Mietflächen. Mit rund 98% indexierten Mietverträgen im Fonds ist der Anleger vor der Inflation sehr gut geschützt, womit die Mietzinseinnahmen durch Mietzinsanpassungen kontinuierlich erhöht werden können.

Das Portfolio soll auch 2023 weiter ausgebaut werden. In der Pipeline befinden sich aktuell mehrere attraktive Liegenschaften, durch deren Zukäufe die Qualität und Ausschüttungsfähigkeit des Portfolios weiter erheblich gesteigert werden kann. Bei guten Marktbedingungen wird eine weitere Kapitalerhöhung geprüft.

Die Fondsleitung ist bestrebt, die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr weiter zu erhöhen und visiert CHF 6.20 pro Fondsanteil an, was eine Erhöhung von 5 Rappen bedeuten würde. Entsprechend bleibt der Fonds einer der auschüttungsstärksten Schweizer Immobilienfonds.

¹ Die Mietzinsausfallrate wurde gemäss der SFAMA „Fachinformation Kennzahlen von Immobilienfonds“ vom 13. September 2016 der Asset Manage-ment Association Switzerland (AMAS) berechnet. Die Mietzinsausfallrate ist per 31. Dezember 2021 kalkulatorisch negativ (-0.1%), weil Auflösungen von zu hoch angesetzten Wertberichtigungen zu einem Ertrag bei den Inkassoverlusten führten. Würden die Mietzinsreduktionen berücksichtigt, wäre die Mietausfallrate 2.7%.

Der Jahresbericht 2022 des HSO Fund ist auf der Website oder auch auf Swiss Fund Data verfügbar.

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