Interview: Selina Dorigo, Marketing Manager

Warum rücken suburbane Wohnlagen aktuell stärker in den Fokus institutioneller Investoren?

Während institutionelle Investoren über lange Zeit primär auf urbane Spitzenlagen fokussiert waren, verschiebt sich die Dynamik im Schweizer Wohnimmobilienmarkt zunehmend in Richtung gut erschlossener suburbaner Regionen.

Der Grund liegt in mehreren strukturellen Entwicklungen: Die Wohnnachfrage steigt, urbane Zentren werden teurer und verfügbarer Wohnraum bleibt knapp. Gleichzeitig suchen viele Haushalte nach mehr Wohnfläche, guter Erreichbarkeit und einem tragbaren Mietniveau. Gut angebundene Standorte ausserhalb der grossen Städte können diese Bedürfnisse oft besser miteinander verbinden.

Wir sind überzeugt, dass suburbane Regionen in den kommenden Jahren zu den strukturellen Gewinnern des Schweizer Wohnimmobilienmarkts gehören werden — nicht als Ersatz für urbane Spitzenlagen, sondern als eigenständiges Segment mit attraktivem Risiko-Ertrags-Profil und langfristigem Entwicklungspotenzial.

Welche Faktoren treiben diese Entwicklung besonders?

Aus unserer Sicht sind es vor allem sieben Faktoren:

Erstens steigt die Wohnnachfrage infolge Zuwanderung und Binnenmigration in erschwinglichere Regionen. Zweitens sinken die Leerstände, während die Mietniveaus insbesondere in Märkten mit moderatem Preisniveau steigen. Drittens verbessern sich viele suburbane Standorte durch den kontinuierlichen Ausbau der Infrastruktur und bessere ÖV-Anbindungen entlang wichtiger Pendlerachsen.

Hinzu kommt eine breite Nachfragebasis von Familien, Pendlern und Haushalten mit wachsendem Flächenbedarf. Auch veränderte Wohnpräferenzen spielen eine Rolle: Wohn- und Lebensqualität werden stärker gewichtet. Aus Investorensicht sind zudem der weniger kompetitive Transaktionsmarkt ausserhalb der grossen Zentren sowie attraktivere relative Bewertungen und häufig robustere Einstiegsrenditen relevant.

Was versteht Helvetica unter suburbanem Wohnen?

Suburbane Lagen sind aus unserer Sicht nicht einfach Agglomerationen im klassischen Sinn. Gemeint sind Regionen ausserhalb der urbanen Zentren, die funktional eng mit wirtschaftlichen Ballungsräumen verbunden sind und gleichzeitig ein eigenständiges Wohn- und Lebensumfeld bieten.

Drei Merkmale sind für uns zentral: eine funktionale Anbindung bei gleichzeitiger räumlicher Distanz, eine demografische und nachfrageseitige Dynamik sowie eine lokale Infrastruktur mit eigenständiger Wohnqualität.

Besonders attraktiv sind gut erschlossene Klein- und Mittelzentren sowie Agglomerationslagen entlang funktionierender Verkehrsachsen. Sie kombinieren Alltag, Mobilität und Wohnqualität auf sinnvolle Weise und ermöglichen vielen Familien und Haushalten ein Mietniveau, das im Vergleich zu urbanen Zentren weiterhin tragbar ist.

Warum ist die Entwicklung der Leerstände für diese Strategie relevant?

Die Leerwohnungsziffer ist in den vergangenen Jahren schweizweit deutlich gesunken und liegt heute nahe bei einem Prozent. Auffällig ist, dass sich die Verknappung regional unterschiedlich manifestiert. Besonders stark geht der Leerstand in Märkten mit moderaterem Preisniveau zurück.

Das deutet auf eine strukturelle Verschiebung der Nachfrage hin. Urbane Zentren bleiben wichtig, stossen aber zunehmend an Grenzen — etwa aufgrund hoher Wohnkosten, begrenzter Verfügbarkeit oder steigender regulatorischer Eingriffe. Parallel dazu gewinnen besser erschwingliche, aber gut angebundene Regionen ausserhalb der grossen Städte an Attraktivität.

Was macht suburbane Wohnlagen aus Investorensicht interessant?

Die strukturellen Unterschiede zwischen den Regionstypen sind aus Investorensicht zentral. In urbanen Zentren sind die Märkte häufig durch hohe Bewertungen, intensiven Wettbewerb und regulatorischen Einfluss geprägt.

Suburbane Wohnlagen weisen demgegenüber oftmals moderatere Einstiegspreise, stabile Nachfrageprofile und zusätzliches Entwicklungspotenzial auf. Genau darin sehen wir einen wesentlichen Teil der relativen Value Opportunity im Schweizer Wohnimmobilienmarkt.

Suburbane Wohnimmobilien können Portfolios um ein Segment ergänzen, das stabile Nachfrage, attraktive relative Bewertung und langfristiges Wachstumspotenzial miteinander verbindet.

Wie setzt Helvetica diese Überzeugung in ihren Anlagegefässen um?

Helvetica verfolgt diese strategische Überzeugung sowohl mit dem kotierten Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) als auch mit der Helvetica Life Investment Foundation.

Beide Gefässe investieren gezielt in suburban geprägte Schweizer Wohnmärkte mit langfristig stabiler Nachfrage und attraktiver relativer Bewertung. Im Fokus stehen Standorte, die nicht nur heute funktionieren, sondern auch langfristig von Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Wohnqualität profitieren können.

Welche Anforderungen stellt dieser Ansatz an den Investmentprozess?

Mit der zunehmenden Bedeutung suburbaner Lagen steigen auch die Anforderungen an den Investmentansatz. Im Unterschied zu urbanen Märkten sind diese Regionen weniger standardisiert und stärker lokal geprägt.

Die Beurteilung von Standorten muss deshalb differenziert auf Ebene einzelner Gemeinden oder Teilmärkte erfolgen. Es reicht nicht, eine Region pauschal als attraktiv einzustufen. Entscheidend ist, wie sich Nachfrage, Erreichbarkeit, Infrastruktur, Mietniveau, Leerstandsrisiko und Objektqualität im konkreten lokalen Markt zusammensetzen.

Welche Rolle spielt lokale Marktkenntnis?

Eine sehr wichtige. Der Zugang zu geeigneten Objekten erfolgt ausserhalb der grossen Zentren häufig nicht über breit organisierte, kompetitive Transaktionsprozesse, sondern über regionale Netzwerke und direkte Marktkenntnis.

Wir glauben, dass genau darin ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil spezialisierter und lokal verankerter Immobilienmanager liegt. Die Nähe zur Liegenschaft, regionale Netzwerke sowie operative Präsenz vor Ort werden in suburbanen Strategien zu zentralen Erfolgsfaktoren.

Die Fähigkeit, auch ausserhalb der urbanen Zentren gezielt Transaktionen zu identifizieren und umzusetzen, gehört deshalb aus unserer Sicht zu den entscheidenden Kompetenzen im Schweizer Wohnimmobilienmarkt der kommenden Jahre.

Welche Botschaft möchten Sie Anlegerinnen und Anlegern mitgeben?

Die zunehmende Bedeutung suburbaner Wohnlagen ist Ausdruck struktureller Verschiebungen im Schweizer Immobilienmarkt. Sie reflektiert veränderte Wohnpräferenzen, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine räumlich differenzierte Angebotsentwicklung.

Für institutionelle Anleger ergibt sich daraus keine Abkehr von urbanen Immobilienstrategien, wohl aber eine Erweiterung der Perspektive. Suburbane Wohnimmobilien können ein Portfolio sinnvoll ergänzen — mit stabiler Nachfrage, attraktiver relativer Bewertung und langfristigem Wachstumspotenzial.

Wir sind überzeugt, dass suburbane Wohnlagen langfristig zu den resilientesten und interessantesten Segmenten des Schweizer Wohnimmobilienmarkts gehören werden. Nicht als kurzfristiger Trend, sondern als strukturelle Entwicklung innerhalb eines sich verändernden Wohnungsmarkts.