Jetzt Immobilienfonds kaufen

Keine Zweifel: Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, Immobilienfondsanteile zu kaufen, sagt Hans R. Holdener, Gründer von Helvetica, mit Überzeugung. Denn diese Anteile haben seit Anfang Jahre massiv an Wert eingebüsst und sind nun so günstig wie nie zuvor. Fondsanteile können sogar unter ihrem Nettoinventarwert (NAV) gekauft werden.

Interview: Fredy Gilgen

Hans R. Holdener, Sie sind laut einem Finews-Interview hundertprozentig überzeugt, dass es noch nie einen besseren Zeitpunkt gegeben hat, um langfristig in Immobilienfonds zu investieren. Was macht Sie so sicher?
Da gibt es gleiche mehrere Gründe. Die kotierten Immobilienfonds haben seit Anfang Jahr in historischem Ausmass an Wert eingebüsst. Als Folge davon können sie sogar unter ihrem NAV erworben werden. Dieser heftige Rückschlag ist absolut unverhältnismässig, bin ich als Immobilienexperte mit mehr als 25 Jahren Erfahrung überzeugt. Nach meiner Ansicht bietet sich jetzt eine historische Kaufgelegenheit. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Immobilienfondsanteile zu kaufen und sie dann langfristig zu halten.

Lässt sich dies auch mit historischen Erfahrungen begründen?
Durchaus. Während der Finanzkrise von 2008, der schlimmsten Krise seit der grossen Depression in den 30er Jahren, erwiesen sich die Immobilienfonds als Fels in der Brandung: der SXI Real Estate Funds Broad TR Index¹ übertraf alle anderen Anlageklassen und schloss das Jahr mit einer positiven Nettorendite von +0.53% ab. Die übrigen Anlagen brachen um 34% bis 90% ein, wie ein Blick auf Abbildung 1 zeigt.

Heuer ist aber alles anders?
Ja, das stimmt. Die Märkte haben sich in den ersten zehn Monaten dieses Jahres völlig anders entwickelt. Der vor 14 Jahren so stabile SXI Real Estate Funds Broad TR¹ brach um 20% ein, wie Abbildung 2 zeigt. Das ist ein Rückgang, wie er seit 1938, dem Beginn der Aufzeichnungen, noch nie zu verzeichnen war. Der SXI Real Estate Funds Broad TR¹ fiel sogar noch um 7% mehr als der SXI Real Estate Shares Broad TR² und auch das ist bisher noch nie passiert. Im Vergleich zu den beiden Immobilienfondsindizes schnitt der Aktienindex SMI Index im laufenden Jahr mit einem Verlust von 16,7% noch weniger schlecht ab. Auch historisch.

Was läuft da falsch? Wie ist diese völlig andere Entwicklung zu erklären?
Eine vertiefte Analyse dieser Marktentwicklungen sagt mir, dass hier in der Tat etwas fundamental nicht stimmen kann.

Die Tabelle oben zeigt extreme Ausschläge, die es noch nie gegeben hat. Nicht einmal während der grossen Finanzkrise im Jahr 2008 hat der SWIIT, der Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds, einen ähnlichen Rückschlag erlitten wie im laufenden Jahr.

Warum wird 2022 besser als 2008?
Da müssen wir etwas zurückblicken: 2008/09 hatte die Schweizerische Nationalbank den Leitzins in fünf Schritten auf 0,25% gesenkt. Die Inflationsrate sank bis im März 2009 auf -0,4 Prozent. Dagegen blieb die Arbeitslosenquote mit 3,35% relativ hoch. Sie stieg bis 2010 sogar noch weiter auf 4,8%. Diese Kombination aus tiefer Inflation und hoher Arbeitslosigkeit war und ist ohne Zweifel ein toxisches Umfeld für Immobilien.

Und wie sieht die Situation im Vergleich dazu im laufenden Jahr aus?
Viel besser. Die Arbeitslosenquote bewegt sich auf einem Rekordtief und erreichte im Oktober 2022 bescheidene 1,9%, während die Inflationsrate gleichzeitig auf zeitweise über 3% anstieg. Diese beiden Faktoren werden den Immobilienpreisen weiteren Auftrieb geben. Dies obschon die Finanzierungskosten seit einiger Zeit steigen.  

Somit steht fest: Mit dem Immobilienmarkt wird es weiter aufwärts gehen?
Davon kann man ausgehen. Alles im allem sahen die Aussichten für den Immobilienmarkt im Jahre 2008 nicht sehr vielversprechend aus. Ganz im Gegensatz zur aktuellen Situation. Jetzt sprechen alle Indikatoren für eine positive Immobilienentwicklung. Die Perspektiven sind geradezu glänzend. Dazu kommen starke Fundamentaldaten, wie eine grundsolide Wirtschaft, eine seit langer Zeit rückläufige Bautätigkeit und rekordhohe Zuwanderungen. Das klare Fazit: 2008 sah das Umfeld für den Immobilienmarkt eher düster aus, 2022 dagegen sind die Aussichten hervorragend.

Damit scheint es klar, der aktuelle Rückschlag bei den Immobilienfonds ist weit übertrieben. Heisst das, nun sofort zugreifen?
Die Fakten sprechen dafür. Der Gesamtindex der kotierten Immobilienfonds brachte über die letzten fünf Jahre einen Total-Return von 7,25 Prozent pro Jahr. Nach dem historischen Kursrückgang des Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds (SWIIT) seit Anfang Jahr erachte ich  Investments in Immobilienfonds jetzt als äusserst attraktiv. Wie eingangs erwähnt: Nicht einmal während der letzten grossen Immobilienkrise von 2008 hat der SWIIT einen ähnlich grossen Rückschlag verzeichnet wie im laufenden Jahr. Als Unternehmer, der seit mehr als 25 Jahre im Markt tätig ist, bin ich überzeugt, dass dieser historische Rückschlag klar übertrieben ist und sich nun eine einmalige Kaufgelegenheit bietet.

Wegen des starken Frankens müssten die Perspektiven für ausländische Investoren gar noch besser sein.
Das ist richtig. Für Schweizer Investoren ist es eine günstige Kaufgelegenheit und für ausländische Investoren sieht die aktuelle Situation sogar noch besser aus, denn der starke Schweizerfranken wirkt zusätzlich wie ein kostenloser Hedge.

Die Anlageklasse Immobilien Schweiz könnte sogar zum neuen Goldstandard werden, sind Sie überzeugt. Kann sie das wirklich?
Ja, ich bin felsenfest überzeugt, dass die Anlageklasse «Immobilien Schweiz» zum neuen «Gold Standard» werden könnte. Dies dank der Wirtschaftskraft unseres Landes. Die Schweizer Wirtschaft verfügt über eine ganze Reihe von Trümpfen: Sie ist breit diversifiziert, äusserst solide und sicher. Die Schweiz gilt zu Recht als sicherstes Land der Welt und sie verfügt über weitere unbestrittene Vorteile. Aus dem Stegreif fallen mir da folgende Pluspunkte ein: Die Schweiz zählt zu den wettbewerbsfähigsten Volkswirtschaften der Welt. Dazu kommen eine sehr niedrige Arbeitslosenquote und eine relative tiefe Inflationsrate. Der Franken zählt des Weiteren zu den stärksten und stabilsten Währungen der Welt. Nicht zu vergessen schliesslich, das sehr stabile politische Umfeld.

Was macht Schweizer Immobilien als Anlageklasse so attraktiv?
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich für viele Anleger zu einer attraktiven Anlageklasse entwickelt. Er kombiniert die Vorteile einer der wettbewerbsfähigsten Volkswirtschaften der Welt mit einem vollkommen stabilen Umfeld und bietet attraktive risikobereinigte Renditen. Damit noch nicht genug: Gemessen am verfügbaren Einkommen sind die Mieten im europäischen Vergleich niedrig, der Markt ist effizient und die staatlichen Transaktionskosten niedrig. Ein Investor kann also mit stabilen Cashflows und langfristigem Wertsteigerungspotenzial rechnen.

Welche anderen Gründe sprechen auch noch für Immobilienfonds?
Man kann viele aufzählen: Schweizer Immobilienfonds haben eine lange Tradition. Als älteste Anlagefonds des Landes bieten sie Anlegern seit Jahrzehnten Zugang zum Immobilienmarkt. Und seit 1938 erwirtschaften diese Fonds sichere, stabile und attraktive Renditen. Der börsenkotierte Fondssektor ist des Weiteren hochgradig institutionalisiert und verfügt über eine aktuelle Marktbewertung von über 60 Milliarden Franken. Wenn Sie nach nachhaltigem Vermögensaufbau über Generationen suchen, sind Sie hier genau richtig. Es ist schwer, diese Anlageklasse nicht zu mögen.

Wie schneidet der Immobilienfondsbereich performancemässig ab?
Da gab es nichts zu deuteln: Die Performance hat gestimmt: Immobilienfonds haben in den letzten Jahrzehnten stabile Renditen erwirtschaftet und regelmässig andere Anlageklassen übertroffen. Aktuell besonders wichtig: Immobilienfonds bieten einen vollständigen Inflationsschutz und mit der Zeit wachsender Cashflows. Privatanleger sind ebenfalls nicht aussen vor. Mit weniger als 100 Schweizer Franken pro Fondsanteil ist man dabei. Sie können problemlos bei der Hausbank gekauft und verkauft werden.

Könnte man mit dem Kauf und der Kündigung von Immobilienfondsanteilen aktuell sogar schnelles Geld verdienen, wie in einem Finews-Interview zu lesen war? Ist da was dran?
Nein, das stimmt nicht. Lassen Sie mich kurz erklären wie die Kündigung von Immobilienfondsanteilen in der Praxis tatsächlich funktioniert. Wenn Sie heute Fondsanteile unter dem Inventarwert kaufen, können Sie die Anteile mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten auf das folgende Jahresende kündigen. Und Sie erhalten nicht den heutigen Wert, sondern jenen, der am Ende der Kündigungsfrist festgestellt wird. Bis Sie das Geld dann ausbezahlt bekommen, dauert es nochmals rund drei bis vier Monate. Das bedeutet, dass Sie das Geld erst rund 15 Monate später auf Ihrem Konto haben. Von schnellem Geld kann da keine Rede sein.

Eine risikoreiche Strategie, die nicht aufgeht, also?
Genau. Sie beinhaltet eine grosse Unbekannte zu viel, denn wie erwähnt, wird der Nettowert eines Fondsanteils frühestens nach 12 Monaten bekannt. Dazu kommt ein weiterer Faktor: Die Kündigung von Fondsanteilen hat einen grossen administrativen Aufwand für den Fonds zur Folge und verursacht entsprechende Gebühren. Zudem: Wenn die Fondsanteile gekündigt wurden, gibt es für den Anleger auch kein Zurück mehr. Unabhängig davon, wie sich der Preis der Fondsanteile später entwickelt. Steigt dieser Preis während der Wartezeit, macht der Anleger sogar hohe Verluste.

Es bleibt also dabei: Immobilienfonds eignen sich nicht für kurzfristiges Trading
So ist es. Mit dem Kauf und der sofortigen Kündigung von kotierten Immobilienfondsanteilen sind keine kurzfristigen Gewinne möglich. Weil erst in der Zukunft klar ist, welchen Wert der Anteil hat, besteht keine risikolose Arbitragemöglicheit. Immobilien oder Immobilienfonds waren und sind keine Trading Instrumente, sondern ein langfristiges Investment.

Warum wird diese Idee dann so prominent präsentiert. Unter anderem auch in Finews?
Einmal mehr, es ist eine Idee, die nicht zu Ende gedacht wurde. Es ist schlicht ein Missbrauch eines Instruments, das dem Anlegerschutz dienen soll und sich in der Vergangenheit immer bewährt hat.

Haben Sie zum Schluss noch einen Geheimtipp?
Kotierte Immobilienfonds kaufen – Jetzt. Ich würde mir zum Beispiel den Helvetica Swiss Commercial Fund anschauen. Der Fonds ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kann regelmässig gehandelt werden. Der Fonds ist für den wirtschaftlichen Aufschwung perfekt positioniert und äusserst solide.

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